Konsultan Pajak Bali untuk Pemilik Villa: Kewajiban yang Perlu Diantisipasi

Menyewakan villa di Bali kini semakin mudah. Tamu datang melalui platform pemesanan, pembayaran masuk ke rekening, dan pengelolaan harian bisa diserahkan ke pihak lain. Yang sering tertinggal adalah gambaran utuh tentang kewajiban pajaknya. Padahal, dari sisi pajak, sebuah villa bersinggungan dengan dua lapis aturan sekaligus.

Artikel ini membantu pemilik villa memetakan kewajiban tersebut, sehingga Anda bisa menata usaha sejak awal, bukan setelah muncul pertanyaan dari kantor pajak atau Bapenda.

Dua lapis pajak: daerah dan pusat

Lapis pertama adalah pajak daerah, yaitu Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) atas jasa perhotelan, yang dulu dikenal sebagai pajak hotel. Pajak ini dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota tempat villa berada.

Lapis kedua adalah pajak pusat, terutama Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan yang Anda terima dari villa. Pajak ini diadministrasikan oleh Direktorat Jenderal Pajak.

Keduanya diukur dari sumber yang sama, yaitu pembayaran dari tamu. Karena itu, keduanya perlu dicatat dan dilaporkan secara konsisten.

PBJT atas jasa perhotelan

Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, pajak hotel digabung ke dalam PBJT. Jasa perhotelan mencakup penyediaan akomodasi, termasuk villa dan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai penginapan.

Tarif PBJT paling tinggi 10%, dan tiga daerah dengan konsentrasi villa terbesar menetapkan tarif tersebut:

• Kota Denpasar: Perda Kota Denpasar Nomor 5 Tahun 2023.
• Kabupaten Badung (Kuta, Seminyak, Canggu, Uluwatu, Nusa Dua): Perda Kabupaten Badung Nomor 7 Tahun 2023.
• Kabupaten Gianyar (termasuk Ubud): Perda Kabupaten Gianyar Nomor 7 Tahun 2023.

Dasar pengenaannya adalah jumlah yang dibayarkan tamu kepada penyedia jasa perhotelan. PBJT pada prinsipnya ditanggung konsumen, tetapi pemilik atau pengelola villa yang wajib memungut, menyetor, dan melaporkannya. Pendaftaran dilakukan di Bapenda kabupaten/kota tempat villa berada. Jika villa Anda berada di luar tiga daerah di atas, periksa Perda setempat karena tarif dan tata caranya ditetapkan masing-masing daerah.

Satu hal yang sering ditanyakan: jasa perhotelan bukan objek PPN, karena sudah menjadi objek pajak daerah. Jadi tagihan menginap di villa tidak dikenai PPN atas jasa akomodasinya.

PPh: skema usaha menentukan perlakuannya

Di sinilah pemilik villa paling sering keliru, karena perlakuan PPh bergantung pada cara villa dijalankan.

Jika villa disewakan sebagai bangunan, misalnya disewakan kepada satu penyewa untuk jangka bulanan atau tahunan, penghasilannya umumnya diperlakukan sebagai sewa tanah dan/atau bangunan yang dikenai PPh final 10% dari nilai sewa.

Jika villa dijalankan sebagai usaha akomodasi, dengan tamu harian, layanan kebersihan, dan fasilitas lain, penghasilannya diperlakukan sebagai penghasilan usaha. Untuk pemilik orang pribadi dengan omzet tidak melebihi Rp4,8 miliar setahun, penghasilan ini dapat dikenai PPh Final UMKM 0,5% dari omzet. Sejak PP 20/2026, fasilitas ini dapat dimanfaatkan orang pribadi tanpa batas waktu, dan Rp500 juta pertama omzet setahun tidak dikenai PPh. Jika villa dimiliki melalui CV atau PT, perhitungannya mengikuti tarif umum atas laba.

Batas antara kedua skema tidak selalu tegas, apalagi jika villa dikelola perusahaan manajemen dengan skema bagi hasil. Kontrak, cara penagihan, dan pihak yang menerima pembayaran ikut menentukan. Inilah bagian yang sebaiknya ditelaah sejak awal, karena skema yang keliru bisa berdampak pada beberapa tahun pelaporan sekaligus.

Data Anda sudah saling terhubung

Pembayaran dari platform pemesanan, mutasi rekening, dan laporan PBJT ke daerah menghasilkan jejak data. Ketika angka yang dilaporkan ke Bapenda, omzet di SPT, dan uang yang masuk ke rekening tidak sejalan, selisih itu dapat memicu permintaan penjelasan dari kantor pajak melalui SP2DK. Ini bukan alasan untuk khawatir, tetapi alasan untuk menjaga ketiganya tetap konsisten.

Daftar periksa untuk pemilik villa

• Pastikan NPWP dan perizinan usaha (NIB dengan KBLI yang sesuai) sudah atas nama pihak yang benar-benar menerima penghasilan.
• Daftarkan villa sebagai objek PBJT di Bapenda setempat, lalu laporkan dan setorkan setiap masa pajak.
• Pisahkan rekening usaha villa dari rekening pribadi.
• Catat setiap pemesanan beserta komisi platform, sehingga Anda bisa menunjukkan nilai yang dibayar tamu dan yang benar-benar diterima.
• Rekonsiliasi berkala antara dasar pengenaan PBJT dan omzet yang dilaporkan dalam PPh.
• Simpan kontrak dengan perusahaan manajemen atau penyewa jangka panjang, karena dokumen ini menentukan skema perpajakan Anda.

Jika villa dikelola pihak lain

Banyak pemilik menyerahkan pengelolaan kepada operator. Dalam skema ini, penting untuk memastikan siapa yang tercatat sebagai wajib PBJT, siapa yang menerima pembayaran dari tamu, dan bagaimana bagi hasil dilaporkan dalam PPh masing-masing pihak. Pada umumnya, wajib PBJT adalah pemilik atau pihak yang menguasai akomodasi dan menyerahkan jasanya kepada tamu, bukan platform pemasarannya. Karena pengaturan teknisnya ditetapkan daerah, konfirmasikan ke Bapenda setempat atau konsultan pajak Anda.

Pendampingan dari konsultan pajak di Bali

Padu Karya Tax Consulting mendampingi pemilik villa di Denpasar dan sekitarnya dalam membaca skema usaha, menata kewajiban PBJT dan PPh, serta merapikan pencatatan. Kami memulai setiap pendampingan dengan assessment, agar penanganannya sesuai kondisi villa Anda. Lihat layanan kami atau jadwalkan assessment.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah villa yang disewakan lewat platform online kena pajak hotel?

Ya. Villa yang menyediakan akomodasi bagi tamu termasuk jasa perhotelan dan menjadi objek PBJT. Tarifnya di Denpasar, Badung, dan Gianyar sebesar 10% dari jumlah yang dibayarkan tamu.

Apakah sewa villa dikenai PPN?

Jasa perhotelan bukan objek PPN karena sudah dikenai pajak daerah. Namun, transaksi lain di luar jasa akomodasi dapat memiliki perlakuan berbeda, sehingga perlu dilihat kasus per kasus.

Berapa PPh atas penghasilan villa?

Tergantung skemanya. Sewa bangunan umumnya dikenai PPh final 10% dari nilai sewa, sedangkan usaha akomodasi diperlakukan sebagai penghasilan usaha, yang untuk orang pribadi dengan omzet sampai Rp4,8 miliar dapat memakai PPh Final UMKM 0,5%.

Artikel ini disusun berdasarkan ketentuan yang berlaku per September 2026. Tarif dan tata cara pajak daerah dapat berbeda antarwilayah; konfirmasikan kondisi villa Anda dengan konsultan pajak berizin atau Bapenda setempat.